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chuyunworkroom 的博客

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地产六大新常态  

2014-09-08 14:42:00|  分类: 房产,市场化,前置 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     许多人担心此次楼市地震强于2008金融风暴,其实最关键的是没有看清三个形势,其一市场化过程总需要为前期的政策市埋单;其二市场化过程总需要制度化来替换政策市中的许多不妥;其三市场化总需要营销的真正引领而非抛弃,如果坚持市场化,则地产领域未来呈现六大新常态,有利你进行合理投资与买房。

    一、以销定产

    房地产以销定产不那么简单,因为有地域性,你也无法准确统计出到底需求量多少,也无法决定市场占有率水平,那些指标都是事后的结果。

    但是所有的开发商都无法回避生死之虞,因此必须以自己的存量销售来确定未来的增量储备,是谓以销定产。

    对买房人与投资者而言,当大部分开发商以销定产,即专注于存量销售,合理确定增量储备,则市场供求关系必然回归到合理水平,这个合理水平的判断标志,明线是供略大于求,暗线是价格与价值的核心影响因素趋同,即价值规律决定市场走向。

    由此笔者认为,当市场化进程不太快,既要制度化建设又有消不化存量与历史问题的压力,由这个过程实际是个投机时间,因为以前持有不动产本身根据的就是不平等的收入分配,你无法让富人与穷人在投资与买房上同步,因此这个过程实际对投资者而言是个投机的好机会。

    请注意,由于不动产登记与房产税箭在弦上,所以未来两年内存量政策性住房,专指公务员这些阶层持有的各类产权物业将面临低位出货,所以二手市场淘金不是坏事。

    二、差异化竞争

    暴利之下无竞争,各取所需而已,并且政策寻租空间大,导致房地产成为淘金旺地,暴富所在。

    为什么本届政府坚持改革,并且坚持市场化的价值取向,因为竞争是活力之源,竞争是消除腐败的杠杆,竞争还是利益洗牌的核武器。

    所以未来房地产更关注差异化竞争,也会导致买房的选择面更宽,当然也会让你矛盾或迷失在琳琅满目的商品房市之中。

    由于过去黄金时间楼市成为淘金与暴富所在,没有人关注差异化竞争,房地产仅有万科等少数地产商获得过超额利润,其它分一杯羹即可,未来差异化竞争将是开发商生死杠杆所在,势必导致市场更为小众更为细分,买房人的福利空间实际增强了。

    三、坚守内涵式增长

    当房价上涨被全民叫骂,自然地开发商会将内功放在重要位置。

    象国内几个主流的开发商早进入了内涵式增长途径,也获得了市场的垄断优势,如恒大、万科,实际上,除工厂化标准化产品生产,集中式订单式采购,成本控制点还有很多,最核心的将会是结合地域特点进行成本控制,伴随物流现代化,人工的集约化,成本控制点将急剧增加。

    坚守内涵式增长会导致房价不出现过快上涨,以迎合转换时期的市场化进程。

    四、需求前置

    这里不得不提提电商,电商目前主要是解决了信息不对称问题,但还有革命的需要。

    目前电商的思路建立在解决信息不对称问题之后,再通过渠道整合,集体向开发商要优惠包,集中解决推广通路通路与费用集中问题,并且由于多年来买涨不买跌,所有效果不错。

    更进一步,持续发展下去,让网络化营销成为趋势而非工具,让营销真正植入房地产销售全程,电商也好,代理也罢,均应想办法让需求前置。

    五、规划与定位前置

    需求前置,意味着规划与定位前置。

    有关需求前置,规划与定位前置是个系统营销问题,下篇将专题解决。

    六、持续客源保养与品牌化

    以前把房子交用了,意味着营销过程的完成,现在看来,如果市场化体系真正建构起来,持续的客源保养与品牌化将是生存之道。

    基于以上认识,笔者认为无论多久的郁闷,多久的难受,为过去埋单,不仅有买房者,也包括未买房的,当然政府与开发商也当仁不让参与进来,还有就是带有国有特色的银行。但真正市场化体系确立后,基本上会实现政策性住房与商品房的分流,有关土地产权的二次改革也会增加更多刚需,不会是崩盘,反而买房的理性选择更丰富,渠道更畅通,价格更有利于投资评估,房地产市场也必将更有规律,其实,相对80%无房户而言,未必不是好事。

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