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chuyunworkroom 的博客

楚榻花香新茶具,芸窗春暖旧书斋。

 
 
 

日志

 
 

恒大若超越万科,宝能或为恩人  

2015-12-29 12:28:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    万科,贵为世界最大,但这个最大有个定语,住宅,即万科是世界最大住宅供应商。
    多年以来,许家印有个不情之请,就是坐上房企的龙头交椅,为什么说是不情之请呢,按照许的性格,是全面的第一而不是仅仅销售额的第一,如果仅拿一个方面的第一,恒大两年前就超越了万科,恒大是国内,当然也是全球年销售面积最大的地产商。
    岁末,有两个绕不开的话题:
    宝能系大举入侵万科控制权,觊觎并购万科带动自己房地产存量优化;
    恒大创多项记录的世界第一盘海南海花岛首筹解码,开盘当日解筹金额110亿元。
    这两个话题,加上许先生的宏愿,终于可以合并为一个,恒大能否在2016年如愿超越万科(销售额)。

    一,恒大为什么意在超越万科坐第一龙头?
    最核心的原因是恒大历史与现实,决定了地产是核心中的核心。
    当年恒大困难的时候,新世界,新恒基,易居都伸出援手,但大家知道,看不到希望的援手人家不会白伸,也就是说,恒大用了上述三家几十亿的资金,不仅让恒大短期崛起,并成功上市,今年又开始反哺当年的友人,130亿元收购新世界惠州、武汉等地项目,固然市值将高达400余亿,但分两年偿还,实际有送的成份,但许家印也送给了对方浮高达50亿的浮盈。
    恒大重新崛起,用的就是万科的框架、星河湾的简化版、融创的销售精髓。
    目前,恒大在建筑方面是特级,万科没有;物业管理方面是340余项目,4900余万平米,超越万科物业;其它如开发、建筑设计的资质与万科相同。
    从星河湾身上借用了工厂化标准化生产,但简化且进行了事前的成本控制,再在档次定位下调,并加入成品房精装概念,同时形成自己成熟的规划到实施的快速落地套路。
    恒大重新崛起的过程,也是易居结盟并战略合作,成长壮大的过程,易居本身的销售体系与平台建设相对先进,恒大在合作过程中无形地加入了融创的规模化、集约化、精确化尺度,再在高精装的护航下,体现出恒大楼盘销售的独到之处。
    当然用好明星,用好人工湖,那些只是人们肉眼看到的罢了。
    盘子大了,加上恒大经历过重生,所以笃定认识到多元化才是应对总策,所以上市以后恒大全面扩张,既在地产方向上实现全国化国际化扩张,但相对集焦于国内;又在产业上实现了多元发展战略。
    但是,与联想不同的地方在:联想哪一行都干得比较成功,却在地产上裁了跟头;恒大呢,哪一行都有杰出口碑,象恒大冰泉、恒大体育足球、恒大人寿、恒大文化等等,但反映到财报上,许家印碰到困难了,除了地产一枝独秀外,其它行业都是花钱赚了吆喝,叫好不叫座。
    再明白了恒大为什么中期将年度目标调高到1800亿了吗?
    仅以2014年为例,万科营收1460亿,利润157亿;恒大营收1114亿,利润180亿。
    恒大让马云以12亿占股一半,却让另一企业家以1亿多占1%,知道为什么吗,因为除了恒大地产,其它都没有进入赚钱轨道,尚没有出现扩张效应。
    二,恒大超越万科有多少筹码?
    关键的几个,项目储备、全国范围开工项目、在售项目、进入城市、精装加快销模式恒大优越于万科,恒大进入了全国176个城市,同步项目高达410余个,供应储备约为万科的两倍。
    最主要的是,恒大全面实现的多元化战略初见成效,比如恒大淘宝成为中国足球第一股。
    恒大的弱项有没有,即负筹码,笔者认为,恒大的操盘团队缺乏稳定性似是弱项,恒大的销售依赖社会分工,代理的比较多,推广的整体性强于万科但营销费用略高。
    另外,进入城市是双面效应,好的是增量,缺的是速度,恒大在三四线城市的储备可能拉后腿。
    三,恒大超越万科的几个优选动作:
    1、逆市操作的土地储备策略:
    许多人看好恒大,是因为恒大相对于其4700来亿的总资产,核心部分保持非常高的质量,据凤凰财经信息显示,截止2014年底,恒大土地储备总量1.47亿平米,并且储备土地价款支付到九成,总价款2200亿,支付款高达1955亿,因此恒大手中优质资产是恒大敢于提出较大目标的根本。
    进入2015年以来,恒大全年累积做了两件有关储备的事情,一是通过收购项目,合并增加了立马可售类项目近400万平米,合计拿地约0.55亿平米,目前的储备依然维持在1.46亿左右,也就是说,恒大的消化率惊人。
    可以解释为什么恒大50天上100个项目了吧。
    2、以恒大人寿为标志进入金融板块:
    记住一个时间点,恒大人寿出现的当口,是背负违约风险于亚冠决赛时候出现的,为此还惹上了与东风汽车的官司。先于宝能系增持比例至22.45%的时间。
    恒大也看到了险资开放的前途无量,固然恒大自身的现金流维持在800余亿左右已经是很可观的了。
    既然前海人寿能够三年时间做了千亿规模,恒大为什么不能?
    3、以海花岛为标志进入城市运营板块:
    恒大地产给人的正规面目有这么几个:
    开盘必低价,开盘必清盘;成龙范冰冰们如影随形;高精装毛坏价;快速销售快速回笼。
    这一切将伴随海花岛的面世发生质变:不到20天吸筹15600组,开盘第一天用时5小时即达到110亿的合约销售额,整体投资1600亿,展示中心7000平米,易居动用3000销售人员,精卫的本事全面体现于一个单盘。
    海花岛实现了几个突破,由单一的住宅开发向城市运营适当过渡或并举;全国甚至全球营销取代零打细敲式的作坊营销;云平台与全民营销的互动结合;涨价宣言:直接量牌,未来什么时点涨价幅度多少,让那些观望者无法观望,让那些一批次没有选房的,只好为时间埋单。
    4、以体育、文化、旅游、农业、科技为载体的融资板块:
    可以揣测的是,恒大多元化是表象,核心应该在于吸资,让地产这个核心更为核心,形成众花捧月之势。体育方面以恒大淘宝的上市告一段落,未来类似方面将集中于旅游、文化、农业与科技四块,足球或许成为恒大利用多元化平台融资的一个范例。
    5、以项目并购为主线的供应结构改革:
    许家印的敏锐之处在于对危机的深刻理解与把握。
    越是危机阶段,越是逆市拿地;越是环境洽谈时,越积极上项目。
    恒大的营销是动态的,项目销售也是动态的,做好了全国一盘棋,这就是道。以恒大买新世界武汉项目堂青花园与新华家园为例吧,平均楼面价只达到现售市价的一半,但接手后可以立即形成销售,用销售的回笼现金分期向新世界付款,简单快捷有效。

    可以预见2016或许上半年或许更晚一点,恒大就将全面超越万科,当然是指标方面的超越,到时,我们可以看到,宝能系的作用,更有点象现在宝万之争中的安邦保险,向左或向右决定大局,成为著名的杠杆。


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