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chuyunworkroom 的博客

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日志

 
 

盘整期政策越多股市越优越于楼市  

2015-12-31 14:11:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    十三五开局之年的两至三年内,除既定的新常态更进一步以外,消除历史阻碍成为最重的戏码。在此环境之下,利好性政策将层出不穷,相较之下,股市的投资空间优越于楼市,已为不争之实。

    首当其冲,是资本获得更足的操作空间,或者还原本体,回归股市。
    总结的一句是,以前的股市是投机市、政策市、操控市,伴随注册制、股市监管、治理结构化、多样资本市场制度化建设,以后的股市将真正成为资本市场,资本的市场。
    有人计算过,2015年以前的中国股市,平均回报率6%,不动产借贷的平均利率是8%,而简单投资房子的平均回报率则高达15%,这既因为股市投机弱于楼市投机,更因为股市并没有成为资本的主场。
    股市不能成为资本的主场,反而成为猎取资金的工具,从而牺牲了广大的股民。
    新的退出机制,新的准入机制,尤其是注册审核代替实质审核,股市的生态环境多样了,当然也优化了,更面临着重新变革。
    有专家说,中国不缺资本玩家,缺玩家的土壤。
    新一届政府已经明确顶层设计的一个重要环节,那就是建成科学有效的资本市场体系。
    让资本通过市场进行配置与更换,所以股市将成资本出入与投资者的主场。

    其次,楼市将在资本的参与面上发生分化,这与以往迥然不同。
    黄金楼市期间,钱流以楼市为主,诞生了温州炒房团,二房东也赚得盘满钵满,更出现动则持有数十套房产的房叔、房姐等等,贪腐的温床就此诞生。
    2015年终,房地产市场首次出现投资负增长,尽管同比下滑才1%多一点,但有人统计,2015年土地的溢价率已经从2014年的36%降至24%,地方城市房地产投资降幅高达18%,未来的2016年财政将创历史新高的赤字。
    与此相生相随的是近90亿的库存,真实数字应该在64亿左右,即按照已经预售的加已经建成的,而历史去化高峰的绝对数是13亿,最基准的去化周期是五年。
    存量多,速度慢,资本的周转速度自然快不起来,而快字应该是资本角逐的唯一动力。
    也就是说,未来两到三年,即使政策允许开发贷放开,允许民间融资市场化入市,囿于时间限制,它们更可能选择进入三个方面,股市控制性而非财务投资第一,优质房企第二,地产股投资第三。
    以今年以来土地投资为例,上市房企一线城市拿地达到96家,其它要么不拿,要么选择优质省会城市。

    同时,楼市垄断加剧过程更不利于普世的经营观存在,楼市进入冰火期。
    大家也许没经意,中央政府实际上对解决去库存问题,较大的宏观意见方面,一是户籍改革,二是农民工市民化,还有一个不大被提及的就是并购重组。
    如果说房地产很不好,怎么也解释不了万科销售额一年一个台阶,恒大单盘单日销售110余亿,深圳更在去年出现11个日光盘,房价涨幅高达40%多。
    这是因为:垄断加剧了,人们只想买个安全,这个安全由两个方面因素来提供,一是城市,二是房企,只有业绩面好的品牌房企,只有北上广深这类的优质城市,明星城市,才能吸引老百姓的钱袋。
    靠刚需为什么不行呢,因为我们的楼市由黄金期沿习而来,供应端是顺着那个时候过来的,而需求呢,则因为经济不景气而萎缩,从而导致供应过剩;另外,以前是拿着钱到处开花,而现在需求适当集中,从而发生局部供求不能的情况。
    在股市利多,楼市利少的条件下,资本将重股市而抑楼市,是必然的。

    最后,楼市的供应结构、需求结构不对称或导致楼市短暂失却投资价值。
    虽然本人非常希望楼市好起来,起码对就业,投资,经济,行业,有百利无一害。但公正地说,基于目前楼市的供应结构、需求结构,楼市短暂失却投资价值是可能的,也许有城市已经如此。
    什么叫失却投资价值呢,指的是买卖时点的价格若干年不发生数字性变化,连心理投资价值,即买卖价差都产生不了。
    这是基于供应结构与需求结构不对称分析产生的结果。
    从供应端看,隐性成本高、资本成本高、定位品质高的占主流,哪个城市都如此,有地段的直接叫豪宅,没地段的人为高端化;从需求端看,市民化的买房者、年轻人的刚需、养老房、综合投资消费等,都呈现总价低的特点。
    这种库存大格局直接导致垃圾供应,如何化解。

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