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chuyunworkroom 的博客

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未来三大前景地产  

2016-01-12 12:31:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    最近中城联盟论坛上,王石推出的套户比及物流地产,让我们再次审视我们面对的房地产,一方面是巨量需求,当然包括边缘需求,另一方面是化解库存的过程也比较艰难,但毕竟有前景就有信心,那么由此发散思考一下,未来哪些前景地产呢?

    一,奢侈消费类地产

    去年我们基本上是靠刺激政策来维持消费的增长,靠基础设施与资本输出来维持投资增长,归纳起来就是以恢复并适当提升内需为主要政策发力点,今年以来,政策不会直接刺激内需,这个总理已经多次声明。

    围绕地产的内需,政策面已经指明,一是农民工市民化,二是继续扩大人口城市化城镇化力度,三是放开户籍及生育方面的限制,四是鼓励通过财政与税费减免来提供买房支持,五是降低首付放开公积金使用面。所有这些政策指向,均以普通住宅消费为主体。

    而在供给侧,69000余万的库存,4.8亿为纯粹住宅供应,但以中高档住宅为主体,而去年楼市主力成交面恰好吻合市场的库存结构,未来也如此,因此在分化日益严重的时候,升级消费也是开发商应予面对的课题之一。

    奢侈消费类地产将成2016以至未来开发主流之一,从业绩面看,恒大海花岛项目、万达长白山项目、鲁能三亚度假项目去年都取得面市初试成功,鲁能因此在百强榜单中首次进入前七十,恒大更进一步,在1500亿目标任务基础上调高至1800亿最终实现2010亿,万达虽然全年销售仍然维持2014年1500亿的水准,但是其销售比重中突出以非商业为主体,相当于去库存为主,以利在多元化及其它领域上市做铺垫。

    从奢侈消费类地产的覆盖范围看,旅游地产、休闲地产、养老地产为主要取向,此外是文化地产、影视基地型综合体,再然后是满足富裕阶层奢侈消费的高档次公寓。

    二,物流地产

    中国未来物流地产将成突出建设点之一,由线下到线上,最缺乏的是物流旗舰店及物流基地、配送仓储等,万亿规模的物流总额,需要更多的物流基地,更多的物流储存,更多的物流周转站,更多的城市旗舰店。

    再一个就是社区平台建设,围绕社区平台建设,相应提出了社区物流点的配套需要。

    未来这类地产的建设规模还很少,但其总需求量高达近5亿平米的货值需要,实属一片待开发的处女地。

    三,总部地产

    此前中国企业总部地产经由三个发展阶段,世纪初期的总部地产,以转移办公地为主要特点,主要汇集点以北上广深为主,第二波来自于黄金楼市催生的大片集中办公区,实施企业全国化战略,第三波还没有正式兴起,第三波是什么呢,类似于优客工场那种,既有孵化功能,又有弹性分割空间,还能够实现资本化,即租家众筹加以租代售,最终既获得创业事业平台,又实现企业的发展壮大。

    当前及今后一个阶段,正是产业升级与产业转移的大周期,企业新总部概念催生新的总部地产。  

    上述三类新地产正好吻合地产业的整合与战略调整,一些优质大房企将积极参与这三大类地产的建设,形成房地产又一新的增长点,并带动一些过剩产能的去化,还符合地方政府既引资又还债的需求。


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