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chuyunworkroom 的博客

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日志

 
 

楼市要警惕刺激性回暖  

2016-01-16 15:08:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    据悉,自2015年6月股灾以来,一线城市楼市火起来了,大凡与一线城市关联的房企,都超额或满额完成全年规定的销售计划,一时间,人们讨论,房价又要涨了,人民日报还为此发文,倡议开发商通过降价化解过高库存。
    日前一则消息的出炉打破了这个砂锅,截止2015年12月31日,伴随降息,房企融资成本越来越低,银行视一线城市房地产开发贷为优质资产,累计108家榜样房企融资总额高达1.36万亿元,为2014年同期的两倍。
    答案已经很明显,只要钱流集中的地区,房地产又开始火了,在人民日报发文呼吁开发商降价走量的同时,开发商却在酝酿如何捂盘涨价。
    回想一下上一次2009年,也是如此,伴随着4万亿刺激性救市政策的实施,多数信贷流入楼市,直接导致全线房价普涨,这一次所以出现一线城市一家独秀,主因还在于钱流集中于一线城市的项目,银行明确表示,中小房企想拿到贷款,最少四证俱全,有的三四线城市五证俱全不一定能拿到贷款,还有一例,银行甚至不予展期。
    结合一线城市的疯狂,比如北京,单价20万元什么概念,这实际是有人在保有财富值。
    当前股市情况不太好,楼市的刺激性回暖,在股市没有好转的条件下,极容易出问题。
    拿到钱了,开发商都在做什么呢,又在一线城市拿地,去年地价平均数5460元,已经是二线城市的平均房价,同时20家标杆房企合计于一线城市投放3010亿元用于储备,占比提高至44%。
    而另一厢,如果从股市角度看问题,保利已经持续8年经营性现金流为负,要知道保利集团与保利置业稳居国内百强前二十,实际上两年前鲁能就因为高负债率受到关注,那一年鲁能的销售额130亿元。
    楼市发生的回暖,一是仅限于一线城市,二是靠低成本融资杠杆作用,三是强化一线城市的土地储备,四是有捂盘惜售之嫌,五是整体定位偏高,六是地王频现,合并起来就是在推涨了房价预期的同时,增强了整个金融的系统风险,让人不得不想及美国的房利美与房地美。
    相对股市筹资,实际上开发贷向一线城市开发商的倾斜,是在助涨风险的滋生,同时这也是一种线下融资,所有的风险与利益来源,最终都得由市场埋单,一旦需求稍停,便会出问题,
    还有一个不好的现象,因为黄金十年时间,楼市的高负债率成常态,所以现在银行在评估风险的时候,自然地把70-80%的负债率评估为可容忍可接受,这是焦点所在。
    另外,钱流集中,银行只盯着一线与一线开发商,不利于整体市场的回复,也不利于资金及货币政策面向实体经济的回调。


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