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[转载]谢逸枫:深扒北京2015年房价猛涨真相  

2016-01-01 09:43:00|  分类: 转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谢逸枫:深扒北京2015年房价猛涨真相

 

文/谢逸枫  著名楼评专家

北京房价从2006年8千块到2015年3万块一平,这速度、这涨幅,已经翻了4倍。老谢真是含泪深扒北京10年房价猛涨的真相,给正在前往买房路上的人鼓励,十年前你不相信,十年后你会习惯。未来十年北京房价上涨步伐不会停止,房价可能永远不会封顶。2015年初,老谢参加北京市政府的专家座谈会时就讲到,不要以为2014年楼市调整期内的指标下降了,就不接受2015年房价会上涨的事实,因为房价不会接受官方的指导。北京房价上涨是有根源与原因的:1.北京是全国富人、财富、资金的最集中地的城市。2.北京是国家首都,是全国政治、经济、政策、文化等的城市风向标。3.北京是中国政府高级官员、国家机关、行政单位、事业单位、国家政府单位最集中的城市。4.北京是人口、资源、企业、教育、医疗、娱乐、商业等最多最好的城市。5.北京是银行、金融、保险、证券、投资机构最集中的城市。因此,北京房价过去十年一直上涨的根子就在这里,未来十年依然会上涨。

2015年,在楼市利好政策不断刺激下,北京市住宅新房市场表现出量价齐涨的市场特征。据伟业我爱我家市场研究院统计,2015年(截止12月26日),北京全市住宅新房网签量(不含保障房)为102581套,比2014年同期大幅上涨36.7%,市场企稳回升已是定局。价格方面,2015年(截止12月26日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)成交均价为27162元/平,比2014年同期上涨9.9%。2015年可谓是豪宅入市高峰年,如果剔除2015年新入市的高端豪宅对房价的影响,如万柳书院、北京壹号院、使馆壹号院、西宸原著、中粮瑞府等统计结构上的影响,2015年新房成交均价为26830元/平,同比上涨8.6%。分环线来看,北京各环线新建商品住宅市场表现出明显的差异。成交量方面,北京五环外已是新建商品住宅成交绝对主战场,2015年五环外成交面积占比达90%。成交均价方面,受供需不均衡以及五环内住宅趋高端化影响,五环内价格涨势较大,2015年三四环之间、以及四五环之间成交均价涨幅最大,分别上涨37.6%、46.4%。



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“量涨”的原因主要有以下几个方面:一是金融货币政策稳健趋宽松化,直接利好短期楼市成交。自2014年11月份下调存贷款基准利率以来,2015年央行五次降准、五次降息。对于按揭客户,目前银行五年以上贷款基准利率下降到4.9%,贷款成本已下降至历史最低点,极大地降低了购房者贷款成本,有利于刺激需求入市。二是出台3.30政策个人住房转让营业税“5改2”,直接利好二手房成交的同时,也刺激了改善型需求入市,间接提升了新房成交量。三是3.30政策降低二套房首付款比例,刺激刚改入市。二套房首付贷由原来的七成首付比例降低为四成,实际上是降低了客户购买二套房的入市门槛,鼓励改善型客户入市。四是北京公积金政策贷款门槛降低,有利于稳定客户信心。2015年以来,伴随着央行五次降息,住房公积金贷款利率随之下调,目前公积金5 年期以上贷款利率已下调至3.25%。公积金贷款利好主要体现在250万以下刚需客户,但对于稳定购房者未来预期、稳定住房消费有一定刺激作用。

“价涨”的原因主要有以下几点:一是随着2015年北京新房成交量的提升,开发商对市场未来信心提升,定价的主动权增强,收回或减少降价促销策略。二是2015年大量高价盘入市,在统计结构上显著拉高了住宅均价。2015年入市的高价盘比比皆是,均价高于8万/平的新盘如万柳书院、北京壹号院、使馆壹号院、西宸原著、中粮瑞府等相继开盘成交,拉升北京整体成交均价。三是2015年土地供地减少,僧多粥少,优质地块高价成交,影响周边新房定价并且提升客户对未来的预期。2015年丰台、大兴、昌平、门头沟等住宅用地楼面价全面提升,面粉高过面包带动开发商提升新房定价水平。2016年“量增价涨”将继续主导新房楼市,但豪宅销售压力加大,房价涨幅有限。就北京住宅库存来看,在2015年市场供需基本平稳态势下,市场库存基本保持2014年高位,去库存压力尚大。因此,楼市政策将持续2015年利好需求释放方向,成交量上涨仍将是大概率事件。同时,受2015年成交高价地影响,五环内泛豪宅化基本形成,也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。

未来房价仍将呈现上涨态势:一方面需求在上升,而供给没有跟上;另一方面是房企资金链得到改善;此外由于资本市场的繁荣,像定增、债券等等上市公司的再融资手段增加,融资成本下降;其次是政策的宽松,宏观政策除了降准降息之外,购房政策支持力度也明显;再有是不可忽视的财富效应,股市的牛市行情已经进入中后段,不少人选择退出。此外,购房者表现出来的“买涨不买跌”的购房心态,也是推动北京房价上涨的因素之一。对于北京居高不下且一直上涨的房价,上涨的原因有几个方面:公众的预期是最主要的原因,从去年下半年以来,这样的预期就一直持续,大家觉得房价要涨,购房人快速进入市场,使得房价上涨。其次是需求旺盛。北京房地产市场,无论是土地资源还是每年能提供的住房数量,都是有限的,但从需求的角度看,广义来讲是无限的。


 

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北京房子在2002年见底,也从2002年中旬开始上涨,2005年开始飙升,如果说2004年房价的涨幅在13%,这还勉强可以接受的话,那么北京房价从2005年开始,涨幅在30%以上,有几个人的工资涨幅能在30%以上。2007年北京的房价涨幅在60%以上,2009年的房价涨幅在40%以上。而在2008年全球遭遇严重的次贷危机的时候,中国A股下跌超过80%的时候,北京的房价仅仅下降10%。2001年世界奥委会宣布北京举办2008年的奥运会,北京要发展成为一个国际化的大都市,各种基础设施加速建设,从三环建设到了七环,地皮开始涨,房价在成本的推动下进入到上涨的趋势之中。北京的加快建设,给国内以及全世界带来了许多新的商机,许多外地人拥挤北京。北京聚集了全国最多的大学数量,1998年大学开始扩招,此后扩招加速,每年拥挤20多万的大学生,留在北京的大学生们在毕业后的两三年内开始考虑买房,这样算算,1998年新增的大学生,开始在2004、2005年左右买房。所以北京的房子也开始在2004、2005年加速上涨。

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2014年-2015年房价上涨到3万一平,土地收入连续两超过2000亿以上。2016年北京房价越来越贵,未来房价上涨是板上钉钉的事情。既惊悚又密集的2015年12月“土拍月”即将过去,数据总结显示:北京市一二环基本没地,三环内已基本无新增宅地,而五环以内的宅地供应多集中在南城区域。四环之间稀缺程度较高,某地块楼面价甚至高达7.5万元/平方米,四环至五环属于次稀缺,预计楼面价多保持在4万元-6万元/平方米,五环至六环供应虽然相对较多,但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价,六环以外,实际楼面价也慢慢迈向万元大关。2005年-2007年北京房价平均已经破万了,2009年破了2万,这年上涨了6000块。2010年-2013年北京遭遇历史上全国最严厉、最厉害的调控,房价仍上涨了3000多块。

北京楼市前2015年11月成交量便已超过去年全年。与成交量高涨相对应的是,北京楼市库存正在回落,整体呈现出供小于求的局面。数据显示,北京去库存周期已经连续4个月低于12个月的正常水平,其中北京11月的存销比降为11.7%。在楼市库存减少的影响下,北京近期房价开始上扬。加上土地供应减少的压力,未来北京一旦库存不足,房价上涨节奏将会加快。受多项政策利好影响,2015年北京住宅市场复苏明显。机构统计数据显示,截止12月29日北京市新建商品住宅(不含保障房与自住房)成交达75752套,同比上涨24%。其中豪宅成交表现尤为抢眼,单价5万、10万、总价1000万以上的豪宅(含公寓),全部创造历史纪录。2016年将持续有利好出台,北京楼市将保持一路上行。今年以来,央行货币政策总体保持宽松态势。截止12月中旬,央行年内已五次降息四次降准。随着一系列降息降准政策的释放,有助于增加基础货币供给,释放市场流动性,同时还有利于减轻社会融资成本。

对于房地产市场而言,也有利于推动楼市的进一步复苏。根据亚豪机构统计数据显示,截止到12月29日,2015年北京市新建商品住宅(不含保障房与自住房)总体成交量为75752套,同比上涨24%。成交均价达到了29596元每平米,同比上涨13%[包括召自住商品房、普通住房、限价房]。从供应上看,2015年北京市住宅总体供应达6349393平方米,供应套数64569套,新开盘项目个数达290个。从当前市场情况来看,北京新建商品房住宅市场已经进入了郊区化,在2015年成交的500-1000万改善中高端住宅中,五环外占比已经高达70%。截止到12月27日,北京10万+顶豪签约套数已经达到了245套,总成交额也高达128亿。预计全年,北京10万+签约有望达到250套的爆棚成交量,后续竞争将会更加激烈。根据链家研究院统计,截至12月27日,北京市二手住宅本月累计成交量为17940套,与去年相比大幅上涨83%,创近五年来新高。成交均价为38147元/平米,同比上涨5.5%

分区域来看,受教育、医疗等配套资源集中等方面的影响,北京各区域二手房市场表现出明显的差异。成交均价方面,涨幅最高的区域依次有顺义区、西城区、朝阳区、东城区、海淀区,涨幅均在5%及以上。2015年,北京市二手房成交热度已经超过新房,但二手房价格涨幅仍低于新建商品房。二手房全年签约达到了19万套,而纯商品房住宅只有5万套。 2015年北京共出让109宗土地,相比去年减少了32宗。出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米,规划建筑面积1511.5万平方米,同比分别减少25%、9%,这一土地成交量也创造了近8年的新低。今年北京供应103宗土地,供地面积858.88公顷,其中仅供应了45宗住宅用地。除4宗在五环以内,其余41宗的23宗位于五环至六环之间,还有18宗地处六环以外。六环外的住宅用地供应占到总量的4成,这一比重创新4年新高。

随着2015年12月28日最后一宗地以12.6亿元成交,北京全年的土地成交以2032.1亿元收官。在房地产市场分化的背景下,房企回归一线城市,激烈的竞争使得今年的北京地价攀上新台阶。全年土地收入高达2032.1亿元,同比增加115亿元,继去年之后再创历史新高。亚豪机构统计,2015年北京土地市场共有109宗土地实现出让,相比去年减少32宗。建设用地面积合计706.8万平方米,规划建筑面积1511.5万平方米,同比分别减少25%、9%,这一土地成交量也创下了近八年的新低。数据显示,虽然11月住宅用地曾出现15宗的集中爆发式成交,但也难以挽救全年颓势,2015年住宅性质用地共成交50宗,成交宗数创造近3年的新低。而另外两类商业以及工业用地分别实现成交31宗、27宗,还有1宗特殊地块用于棚户区改造。这其中工业用地的成交减少尤为明显,在2012以及2013年这类性质用地出让宗数分别多达96宗、80宗。

亚豪机构统计,2015年成交的50宗宅地当中,实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗,实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗,而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达26宗,占比高达52%。而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。今年楼面单价最高的地块为丰台樊家村地块,楼面价高达75000元/平方米。2015年宅地实际楼面价前五的项目当中,丰台区占据3席,地处南三四环之间以及周边,这些地块成交实际楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍,预计售价更是将高于周边项目两到三倍。而2015年成交的50宗宅地中,仅有的7宗位于五环以内地块尽数花落丰台。在土地市场成交额创新高的同时,房屋成交也同比上升。来自亚豪和中原地产的统计显示,截至12月27日,新房成交同比增加23%,二手房成交上涨了超过八成。受豪宅密集成交影响,新房成交价格攀上高峰,北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价为29564元/平方米,相比去年上涨13%,这是自2011年楼市价格探底后,连续第3年创造历史新高。

亚豪机构统计数据显示,2015年(截至12月27日,下同)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共实现成交75142套,成交面积833.53万平方米,同比分别增加23%、27%。2015年北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价为29564元/平方米,相比去年上涨13%,这也是自2011年楼市价格探底之后,连续第3年出现上涨。从历年成交走势来看,北京商品住宅成交已经连续两年维持在10万套以内的低位水平。中原地产统计,截至12月27日,北京二手房签约套数已经达到了192251套,相比2014年全年的104772套上涨超过八成,预计全年签约将在19.5万套左右,接近2010年的196587套,也低于2009年的266854套,处于历史第三的位置。根据伟业我爱我家市场研究院统计,2015年(截至12月26日),北京全市住宅新房网签量(不含保障房)为102581套,比2014年同期大幅上涨36.7%。价格方面,2015年(截至12月26日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)成交均价为27162元/平米,比2014年同期上涨9.9%

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