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chuyunworkroom 的博客

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好消息,任志强先生的夜壶功能扩容了  

2016-01-27 19:47:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    曾经著名的夜壶论发明者,任志强先生在中城联盟论坛上发表了房地产下一个十年的宏论,笔者评述总结就是标题,夜壶的功能扩容了。
    收篇的时候任先生说,未来10年,房地产仍然可能成为中国经济的主要产业支柱。在一段时间内,还得靠房地产拉动中国的经济和实现中国的城镇化。
    相对于过去房地产仅供政府刺激GDP之用,任志强的感悟多了,房地产再不是GDP的夜壶,而滋生了更多的功能,归纳起来是经济与城镇化,实际讲述中还有旧改、城市嬗变、城镇化扩张等诸多功能。
    笔者担心的倒不是房地产到底有没有这些功能,还能不能支柱一下,笔者担心,按任先生的说法,我们化解高库存的难度更大了,突然理解了为什么他要说有些房子只能炸掉。
    旧改已经容不下过剩库存了,70年产权也无用了,到不了那一天就得展开旧改,更何况任先生讲的旧改,是城市往日依赖于土地财政来发展市政配套,以后归化为产业提升城市张力,旧改是为了雄起而不是腾地,如此一来,现有一此f库存已经垃圾化,未来还没去化的话,还没售出便被旧改了。
    城市嬗变,即由简单的市政建设到城市定型发展,中国在城市发展过程中面临一个巨大的问题。中国城市的政府是非市场化的开端。因此,它是用土地交换市政基础设施的,比如北京。方庄、双榆树、鲁谷、望京都好消息,任志强先生的夜壶功能扩容了 - 楚芸工作室 - chuyunworkroom 的博客是用政府的土地转换成基础设施,那些桥、路、污水厂一律都是开发商修建的,而不是政府。国务院55号令出台,土地可以出让以后,才真正开始有了非公经济进入到土地市场。于是,用旧城和新城相结合的征地方式来改造旧城,这成为地方政府转换市政基础设施的重要手段。但是,在纽约、巴黎、伦敦,他们的旧城改造和新城建设是完全断开的。因为土地是私有的,所以在城市周围进行扩大建筑,把城市规模加大的时候,都是外来人进入周边,很少有富人直接进入城市中心。在外延建设得差不多以后,再重新回到市中心,进行旧城改造。这样的好处就是将旧城的价格和新城的价格切断。新城建设的房屋价格没有高速增长,在旧城改造的时候,新城的价格随之上涨,在两个价格差之间找到了一种相对平衡。
    城市扩张也被纳入夜壶的功能,任先生认为未来可能出现16个北京。
    而在日前国务院常务会议上总理强调城镇化当中,多建一些10万级镇实现农民工市民化,对比下来,未来我国将首先完成的不是人的城镇化,而是城市的城市化,势必大量出现特级、特大、大、中等城市一大堆,再加10人口的大镇。
    简单归纳就是城市包围农村。
    如此归纳,房地产方向的需求还有220万亿元之巨,原文是:按统计局统计年鉴的说法,大概是190亿平方米。按照国土部遥感测量,大概是230亿平方米。我们居间,取的是220亿左右的住宅面积,如果是达到70%的城镇化率,需要420亿-440亿平方米。未来10年,在现有的住宅基础上,建筑总量大概还要翻一番。其中包括的人口增加,也包括人均面积的增加。
    这样一看是不是特有信心了。


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