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chuyunworkroom 的博客

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2016楼市展望一:全面二孩落地,90/70雾霾如何根除  

2016-01-04 10:46:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    2016年,十三五的开局之年,也是新一届中央治国理政战略确定下深行的一年,任务已经明确,于经济来讲就是化解过剩产能与去化房地产的高库存,启动农村市场。
    楼市最大的利好即全面二孩政策落地,与楼市库存最大的结构性矛盾即90/70遗留的症结并存,如何先行解决这个大块头的难题,应该是最普遍的重点问题,没有之一。
    全面二孩落地,是整体利好,但短期内对市场的影响,笔者认为,有三个方面的利好面,一是买房者对房子的要求有所提升,近期市场成交及既往一年成交量最猛的,集中在三房;二是伴随套数限制方面的政策根除,全面二孩政策加上公积金新政策,积极开拓了投资性购房和改善性需求,这也是支撑去年楼市整体有所回调的根本所在,未来也是;三是资源性房产将成投资与买房首选,如学区房,这个显而易见。
    但问题来了:
    90/70年代遗留下来的那些房子,加上提高土地利用率后容积率提升,商住比提升,导致高层建筑居多,产出了一些类似于90/70政策下的小房子,以及众多的公寓楼,这些供应占比当在20%以上。
    全面二孩政策落地后,需求点漂移至小三房及以上;
    9070政策产品处于市场的夹心层,由于激进的刺激政策不断释放,夹心层购房现在反而得到解决,而已经落地的这些与需求不吻合的政策性产品如何办?
    启动政策引导的租售并举,作为解决政策性住房的有效补充;
    抓住其面积小,低总价特点,在降低首付政策引导下,开发商积极让价,形成低成本投资买房的最大卖点;
    全面推进成品房,至少拿小面积户型先走,让买房者后期使用成本降低;
    引进服务第三方资源,转化为经营性物业,进入投资市场,允许产权式购买;
    在创业方面考虑,买房者获取孵化利好;
    推行以租代售,售后返租,融资租赁购买(分期返还购买者的首付部分);
    针对农民工市民化,若购买这些指定产品,直接给予财政补贴,并解决户籍与就学问题。


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