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2016房价必涨的只是这么几个城市  

2016-01-07 13:18:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    政府下决心去库存,指望开发商降价,但防涨才是主流,未来我们期待更刺激的政策出台,所以分析一下房价不会象以前那样全面开花,有利稳定人心,也有利政策做出合理的选择。
    我们现在只能用细节去看问题,一二三线的划分已经过时。
    大标准是有人口红利即净流入与资本红利即资金相对集中的城市,基本上一线城市及省会城市都是,但这不足以支撑房价继续上涨,象2015年,具备这个大标准的城市,除武汉外其它省会城市都保持微小涨幅,中西部省会城市反而总体下跌了。
    大标准只能粗略判断一线城市2016年房价有涨的可能。
    接下来笔者给出三个指标,足以判断哪些城市房价会继续上涨。
    标准一,存销比与供求关系
    依据存销比推算出来,去库存时间7年左右的是末端城市,去化时间5年左右的是三四线城市,去化时间维持在2年左右的是多数一线一线末城市,北京、上海、深圳存销比维持在9个月-11个月之间,广州略长为1年零2个月。
    存销比越短,2015年的涨幅便越大,排定的座次依次是深圳、上海、北京、厦门、广州。厦门突进来是是因为存量项目结构优化,新增供应不充足,整体用地量偏少所致,其它城市均属存销比缩短而供应端有所下滑,再加上刺激政策最有利于发挥短期效应所致。
    标准二,邻区域房价与主城区房价的同步程度
    一些需求外溢,带来两个结果,一是保持中心区房价只涨不跌,二是带来邻区房价上涨突出。
    外溢需求的存在说明供求关系不顺,还有一个原因是过去的从紧调控政策遗留下来的需求,在刺激政策出台并实施后集中释放。
    举深圳为例,深圳主城房价最高已经达到67000元左右,最低的也在23000元的均价,这是分行政区来讲的,事实上,再扩大一个圈子,东莞、惠州都可以算是深圳的邻区,2015由于外溢需求及一些加工制造等劳务型企业外迁,传统行业紧缩,东莞惠州本地需求无法维持正常市场,而深圳高达40%的内城涨幅,刺激了许多需求迁往惠州东莞。
    类似这种邻区与主城同步增涨的情形还有郑州,武汉,西安,最典型的如宝鸡,伴随西安向东向西一体化建设宝鸡的房价涨幅明显紧跟西安的步伐。
    标准三,政务群体与经济后劲足的双驱城市
    百城房价涨幅显示出来的一个隐含指标就是,大凡房价涨的,其政务群体、经济后劲两个指标都非常好,这反映在一些省会城市同时也是城市群的中心城市比较明显,如重庆,武汉,昆山等。
    为什么说一线城市房价难降呢,与这些城市占有过多城市资源,并且政务群体成型,经济后劲足,在中国完全靠经济带动房地产发展并且业绩面良好的城市只有苏州一个,其它城市或多或少涉及政务群体投资置业。

    综述上几个判断指标,笔者认为2016年房价必涨的城市有这么几个:按先后顺序,结合本年供应,依次是上海(土地供应相对充足)、深圳(供求关系倒挂)、北京(政务商务群体两全而城市功能调整)、苏州、广州、宝鸡、厦门、武汉、郑州、杭州、南京等。


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