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chuyunworkroom 的博客

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日志

 
 

今年房价或经由政府引导首次全面下降  

2016-02-05 14:33:00|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    当楼市去库存成为政策与经济发力的重点的时候,地方政府采取什么行动将决定房价的整体走向。
    一般来讲,政策刺激消费,房价不降或不降反升,这个时代供给侧会维持价格来耗尽政策红利;而如果政策刺激供应端,在开发领域产生利益博弈的时候,由于开发商走量第一,利润第二,这个时候房价有松动的余地。
    自住建部分城施策,分类调控提出以后,首先得到央行、发改委、国土资源部、财政部的呼应,央行推行结合地方实际的首付浮动政策,即不限购城市有权决定首付比5%的下浮,目标指向是稳定房地产消费;发改委与国土部则集中研究土地供应的源头,差异化供地,既会降低土地溢价率,又产生适当的供应紧缩,从而让市场供求相对稳定,房价随行就市的可能性大为提高;财政放行,给予补贴,允许地方政府合理减税,此举的意义有二:
    地方政府减税让利于开发商,开发商有降价余地;
    中央政府允许地方政府减税意味着中央返还部分将加大支持地方的力度,地方政府在债务置换与减税两端,都不增加负担的前提下可为开发商放行,从而全面引进实施降房价举措。
    目前,最有效的实施办法在重庆、南昌施行,预计未来还将进一步扩容。
    重庆南昌的共同做法就是降低开发领域预征计税毛利率,重庆力度更大,由20%直降至15%,并还涉及土地增值税方面的减免;而南昌则主要针对期房未完工产品预售,计税毛利率由22%降至20%,同时非商品住宅计税毛利率由7%降至3%。
    现在关于房价的结论性意见是,一线城市防涨,三四线城市防崩盘,预期对房价产生杠杆作用的工具,将主要是限购、差异化供地、计税毛利率降低,这三个工具都在不改变开发商利润水平的条件下能够让利于消费终端,从而有利于去库存过程中,还能适当让房价下行。
    由于一线城市依然保持着政策红利、人口红利、资金与投资红利,所以实施更在准心的差异化供地、配之以降低开发商预缴税率,再加上限购对上层购买力的削弱,因此有望稳定一线城市的房价,至少能够平滑一线城市房价涨幅,而在更为广泛的二三四线城市则因为地方政府减税措施,让开发商看到降价的实质意义,一旦降低计税毛利率的做法在全国多数城市铺开,意味着平行上涨多年的房价将于今年首次出现下行。
    另外,房价上涨过快里头有结构性成因,因为一线城市中高端住宅供应比较普遍,销售半径以全国甚至全球范围为主,所以一线城市量价齐涨会带来整体房价统计数字上的上涨,伴随一线城市高端住宅消化量逐步因为总量与限购稀释,房价迅猛增涨的空间渐小,从而配合地方政府救市政策,保持房价在合理控制范围。



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