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chuyunworkroom 的博客

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房产税能否一药包治百病么  

2016-07-25 20:40:00|  分类: 杂谈,房产,财经, |  标签: |举报 |字号 订阅

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    吵闹多日的房产税终于由财政部长透露天机,强行开征,并给出了超乎预料的时间表。
    房地产行业本来是一国之于经济与社会非常有效合理的一个产业,系出乎社会保障发展以及福利社会建设诞生的一个基础性行业,但体制机制引导这个行业或产业进入到病入膏肓的地步,现在在银行的案头,房地产被列为高危行业。
    对于房地产业资本过度介入的问题,现在看来,一方面通过提高坏账率并采取急速核销来解决部分历史旧账带来的矛盾与问题;另一方面通过债转股以及股权抵押等多层次资本市场来予以递延处理。
    但是这些个办法无法解决的一个难题是:面对众多的烂尾楼、在建烂尾工程,严重透支状态以及产业利益链演化出来的债务链,以及再延续下来交由买房人一个人来承担的终端负债,以及这个终端负债人,一方面无法准时甚至不知何时能够入住,另一方面还得加入个人信用并穷其一生去不贷所面对的各方面问题,这些问题无论是资本化处理还是开征房产税,均无法予以解决。
    再看市场,有许多房子,如同生下来但没有取得合法资格或者准生证的孩子,比如企业福利性建房又以小产权的名义卖给个人的房子,比如集资建房但缺乏手续的房子,比如众多的小产权房子,比如介入政府与开发商合资加个人集资建设的还建房拆迁房等,还有一些到龄或即将到龄的准商品房。
    很简单,征房产税吧,你没有给它合法地位,不征吧,凭什么向你锁定的商品房开征房产税而把那些本质上是房子而无法合法化的剔除在外?如果统一开征,那么如何合法化?
    与此同时还有一个大兜儿的问题就是房主如何确认的问题,不动产登记叫唤了一阵子,能否吻合开征房产税的需要,能否实现全网登记,如果真实登记,针对那些房叔房姐,如何处理,如若采取法律手段介入,抛售过程中也会诞生众多的问题,划转以及计费与是否按揭,均牵扯许多剪不断理还乱的关系。
    即使分类开征,同样回避不了一个重要的土地到龄的问题,现在对于商品性用地采取年限控制加计征土地使用税与土地增值税的办法,但实际上分期开发的客观存在以及政府承诺无法兑现带来问题土地,大量存在,也就是有许多在建或周转建设中的土地上盖建筑,如何处理?如果一刀切,则可能有许多项目面临难产的问题,同样牵扯买期房老百姓的利益如何保护的问题。
    从房产税设计趋势来讲,据财科所贾康透露,或者按照楼继伟的说法,可能有抵掊一说,参与到所得税的计征与抵扣,更复杂化地增加了计税链条,或许富人有非常多的回避通道来避税,而普通白领则面临着真实缴税的问题,久之带来社会问题。
    如何在计税中分清房子档次也是一个或许劫富济贫或许劫穷济富的问题。
    对于存量用地已经纳入规划的项目,如何办理,如何回避针对避税而改变规划的问题,以及由此带来的寻租话题就更多了。
    在按套计征设计的环节,如何衔接二孩问题呢?
    中局阶段诞生的复合产品是否计征,如果不计征,是否对富裕阶层网开了一面,如果计征,按什么比例?
    经营性不动产如何纳入以及计征到什么水平?这个话题里有两种,一种是象万达这样的,其持有物业已经构成公司资产在运营中,开征是不太合理的,因为其运营过程已经纳入国家及地方税源,存在二次计征,如果否,那么针对老百姓手中买卖的那些个小商铺,你去计征,不仅涉及复税问题,存在租赁与课征房产税的双重计税问题,还存在如何在持有多套住房者与持有少量住房与多套商铺之间找平衡的话题。
    可以讲,政府开征房产税的本意,在于治税,即通过一种办法来消化历史与现实矛盾,保持行业公开公平性,但鉴于许多历史问题的客观存在,庞大而复杂的产权纠结,资本方面的串连,主体间的相互胶着,房屋题材方面的犬牙交错,委实看不到一药治百病的效用。
    但是毕竟这是一个美好的初衷。



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